長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃于2010年5月24日，由國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施。這是貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2008〕30號(hào)）、進(jìn)一步提升長(zhǎng)江三角洲地區(qū)整體實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重大決策部署 。2018年11月5日，總書記在首屆中國(guó)國(guó)際進(jìn)口博覽會(huì)上宣布，支持長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國(guó)家戰(zhàn)略。2019年12月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，該規(guī)劃綱要是指導(dǎo)長(zhǎng)三角地區(qū)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期一體化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，是制定相關(guān)規(guī)劃和政策的依據(jù)。規(guī)劃期至2025年，展望到2035年。

一、長(zhǎng)三角一體化形成背景

長(zhǎng)三角地區(qū)占有我國(guó)1%的人口，卻貢獻(xiàn)了我國(guó)20%的GDP總量，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙江省，區(qū)域面積21.07萬(wàn)平方公里。該地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，體制比較完善，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達(dá)，已成為全國(guó)發(fā)展基礎(chǔ)最好、體制環(huán)境最優(yōu)、整體競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的地區(qū)之一，在中國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)全局中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。當(dāng)前，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)面臨著提高自主創(chuàng)新能力、緩解資源環(huán)境約束、著力推進(jìn)改革攻堅(jiān)等方面的繁重任務(wù)，正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期?！兑?guī)劃》的實(shí)施有利于這一地區(qū)進(jìn)一步消除國(guó)際金融危機(jī)的影響，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷提升發(fā)展水平，帶動(dòng)長(zhǎng)江流域乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展發(fā)展。

長(zhǎng)三角是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。長(zhǎng)三角一體化發(fā)展具有極大的區(qū)域帶動(dòng)和示范作用，要緊扣“一體化”和“高質(zhì)量”兩個(gè)關(guān)鍵，帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和華東地區(qū)發(fā)展，形成高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域集群。

把長(zhǎng)三角一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略是黨中央作出的重大決策部署。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，抓住重點(diǎn)和關(guān)鍵。要樹立“一體化”意識(shí)和“一盤棋”思想，深入推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域一體化建設(shè)，強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，提升產(chǎn)業(yè)鏈水平。要有力有序有效推進(jìn)，抓好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、細(xì)化落實(shí)，把《規(guī)劃綱要》確定的各項(xiàng)任務(wù)分解落實(shí)，明確責(zé)任主體。上海、江蘇、浙江、安徽要增強(qiáng)一體化意識(shí)，加強(qiáng)各領(lǐng)域互動(dòng)合作，扎實(shí)推進(jìn)長(zhǎng)三角一體化發(fā)展。

根據(jù)規(guī)劃，長(zhǎng)三角將形成以上海為核心的“一核九帶”空間格局。“一核九帶”：以上海為核心，沿滬寧和滬杭甬線、沿江、沿灣、沿海、沿寧湖杭線、沿湖、沿東隴海線、沿運(yùn)河、沿溫麗金衢線為發(fā)展帶的空間格局。長(zhǎng)三角將開展一系列重大改革試驗(yàn)，包括對(duì)具備一定條件和較大規(guī)模的城市賦予立法權(quán)；根據(jù)國(guó)家有關(guān)部署開展環(huán)境稅試點(diǎn)，探索開征物業(yè)稅。

區(qū)域規(guī)劃對(duì)長(zhǎng)三角發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：亞太地區(qū)重要的國(guó)際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群。其中，全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心定位是首次提出。

在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展中，各地分工明確。上海充當(dāng)操作系統(tǒng)平臺(tái)，并在全球、全國(guó)吸引一流人才為長(zhǎng)三角提供人才、資金、平臺(tái)。江蘇的優(yōu)勢(shì)在制造業(yè)，浙江的互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，安徽的科教行業(yè)、新型工業(yè)化是亮點(diǎn)。就上海自身發(fā)展而言，背靠廣袤的長(zhǎng)三角腹地是最大優(yōu)勢(shì)。江浙皖與上海形成良好互動(dòng)，就能推動(dòng)要素自由流動(dòng)。

長(zhǎng)三角地區(qū)占有我國(guó)1%的人口，卻貢獻(xiàn)了我國(guó)20%的GDP總量，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。2019年長(zhǎng)三角地區(qū)正式被納入我國(guó)國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展已進(jìn)入融合發(fā)展的深度階段，國(guó)家層面的上層規(guī)劃為長(zhǎng)三角高質(zhì)量、高效率發(fā)展提供重要支撐。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部協(xié)調(diào)發(fā)展、公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善，都加速了地區(qū)人口密度的提升，作為我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展較快的區(qū)域之一，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化規(guī)劃的落地將對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？本文將通過對(duì)長(zhǎng)三角一體化政策、區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r等要素梳理，以期給讀者提供一定啟發(fā)和思考。

二、長(zhǎng)三角區(qū)域一體化政策解讀

城市群是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，是拓展發(fā)展空間、釋放空間的重要載體，也是參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)。十九大報(bào)告提出要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，全國(guó)出現(xiàn)了多個(gè)大中型城市群體，如京津冀城市群、珠三角城市群、長(zhǎng)三角城市群等。

作為我國(guó)城市群中規(guī)模最大、經(jīng)濟(jì)總量最大、一體化程度較高的頂級(jí)城市群，長(zhǎng)三角地區(qū)中26個(gè)城市之間發(fā)展相對(duì)平衡，上海以超過3萬(wàn)億GDP位居全國(guó)首位的同時(shí)，區(qū)域中已有4個(gè)城市超過一萬(wàn)億，7個(gè)城市超過5000億元，扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)為持續(xù)打造長(zhǎng)三角一體化發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。然而放眼于全球代表性的城市群，長(zhǎng)三角城市群與美國(guó)、日本、歐洲、英國(guó)的城市群相比還是比較落后，再加之人口基數(shù)大等因素，長(zhǎng)三角人均GDP顯得更加落后，這也預(yù)示長(zhǎng)三角城市群擁有較大的提升空間與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

在此背景下，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化規(guī)劃出臺(tái)。2018年是長(zhǎng)三角區(qū)域一體化政策密集中落地的一年，2019年3月，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展正式被納入政府工作報(bào)告，同時(shí)要求編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃綱要。規(guī)劃綱要中在以下幾方面進(jìn)行了重點(diǎn)部署：

產(chǎn)業(yè)鏈一體化，更講究“以群帶面”

目前，長(zhǎng)三角已經(jīng)形成了較為合理的產(chǎn)業(yè)分工格局，三省一市四地經(jīng)濟(jì)各有側(cè)重和特色，互補(bǔ)性強(qiáng)，為一體化發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一體化即通過城市群的一體化發(fā)展實(shí)現(xiàn)資源的高效整合和分配，更強(qiáng)調(diào)城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展，而不是側(cè)重通過上海要素的輻射和擴(kuò)散支持和帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展。上海充當(dāng)操作系統(tǒng)平臺(tái)，在全球、全國(guó)吸引一流人才為長(zhǎng)三角提供人才、資金、平臺(tái)；江蘇集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，優(yōu)勢(shì)在制造業(yè)；浙江民營(yíng)企業(yè)眾多，互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速；安徽的科教行業(yè)、新型工業(yè)化是亮點(diǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施一體化，提升區(qū)域合作質(zhì)量

長(zhǎng)三角地區(qū)一是實(shí)現(xiàn)交通的互聯(lián)互通，如公路、軌道交通、機(jī)場(chǎng)、港口等方面實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通；二是在能源互濟(jì)互保，尤其推進(jìn)新能源合作；三是建設(shè)信息網(wǎng)絡(luò)，2020年完成5G部署；四是強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，推進(jìn)科創(chuàng)走廊建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨行政區(qū)域合作；五是加強(qiáng)生態(tài)管理；六是完善一體化的公共服務(wù)，在司法、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游等多方面實(shí)現(xiàn)一體化。

交通設(shè)施一體化，縮短時(shí)空距離

過高的通行費(fèi)、不貫通的過橋收費(fèi)、不方便的“斷頭路”等都會(huì)增加運(yùn)輸成本，阻礙區(qū)域一體化發(fā)展。長(zhǎng)三角正在落實(shí)打通“斷頭路”，取消省界收費(fèi)站；同時(shí)覆蓋更多的高鐵，擴(kuò)大“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的范圍。目前，長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市軌道交通再建規(guī)模上漲超過60%，互聯(lián)互通建設(shè)有助于促進(jìn)都市圈內(nèi)人員的流動(dòng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、未來(lái)長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判

長(zhǎng)三角一體化將突出上海市對(duì)區(qū)域一體化的帶動(dòng)作用，集中發(fā)展高尖端產(chǎn)業(yè)、布局新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)上海市成為總部經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新中心、全球金融中心城市的建設(shè)。在高端人才聚集和先進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)聚集背景下，功能高度混合的產(chǎn)業(yè)社區(qū)、智慧生態(tài)的創(chuàng)新辦公空間都將成為一二線城市辦公發(fā)展的新趨勢(shì)。同城化效應(yīng)帶來(lái)的城市功能需求多遠(yuǎn)化的背景下，多元化的體驗(yàn)商業(yè)、生態(tài)宜居的國(guó)際社區(qū)、智能一體化的公共服務(wù)體系都將成為新的城市功能趨勢(shì)，這也預(yù)示著地產(chǎn)行業(yè)將朝向更為集約、高質(zhì)量、智能化、人性化的方向發(fā)展，城市發(fā)展必將為地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)遇。

一體化示范區(qū)的確立，將推動(dòng)上海青浦區(qū)、蘇州吳江區(qū)、嘉興市嘉善縣的發(fā)展。長(zhǎng)三角一體化規(guī)劃落地，細(xì)化政策也不斷出臺(tái)，安徽省、江蘇省、浙江省不斷強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)接，目標(biāo)設(shè)立區(qū)域一體化先行試驗(yàn)區(qū)，2018年2月，長(zhǎng)三角區(qū)域合作辦公室正式掛牌成立，隨后一體化示范區(qū)被確定，主要位于滬蘇浙兩省一市的交匯處，包括蘇州吳江區(qū)、嘉興市嘉善縣、上海市青浦區(qū)，示范區(qū)的確定將推動(dòng)這三個(gè)區(qū)域的快速發(fā)展。其中，政策支持對(duì)三個(gè)區(qū)域的交通建設(shè)，包括21條“斷頭路”，其中青浦盈淀路—昆山錦淀公路項(xiàng)目已于5月30日貫通，其余項(xiàng)目也在加緊建設(shè)中；另一方面，青浦區(qū)將與昆山市、吳江市、嘉善縣共建旅游聯(lián)盟，交通基建、區(qū)域合作的加深，都將帶動(dòng)青浦區(qū)的發(fā)展。

三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展將迎來(lái)新機(jī)遇。長(zhǎng)三角一直是全國(guó)開發(fā)商關(guān)注重點(diǎn)，尤其是一些有挖掘空間的價(jià)值低洼地區(qū)。長(zhǎng)三角一體化在交通一體化方面著力加強(qiáng)建設(shè)，其交通基建建設(shè)一直高于我國(guó)其他城市，交通路網(wǎng)的多元化、一體化、網(wǎng)絡(luò)化使長(zhǎng)三角地區(qū)間的聯(lián)系更為緊密，尤其是三四線城市交通的發(fā)展為地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)會(huì)，城市外部和內(nèi)部交通路網(wǎng)的日益完善，高鐵、城鐵、地鐵，都將加強(qiáng)地區(qū)間的人員流動(dòng)，這些都將為三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)增量發(fā)展。

掃描二維碼關(guān)注漢哲微信公眾號(hào)，查看更多資訊